Процедура набуття земельної ділянки шляхом проведення земельних торгів

Процедура набуття земельної ділянки  шляхом проведення земельних торгів.

Такий  спосіб   набуття земельної ділянки передбачено ч. 1 ст.134 ЗК, де вказано,  що  земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Діям особи щодо набуття прав на такі земельні ділянки передує виконання уповноваженими органами певних  процедур, спрямованих на організацію та проведення земельних торгів, а саме:

1)Добір земельних ділянок державної чи комунальної власності (ст.136 ЗК). У ч.1вказано, що організатор земельних торгів визначає перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами.

2) Підготовка лотів для продажу на земельних торгах регулюється ч. ч. 4-6 ст.136 ЗК . ЇЇ забезпечує та фінансує організатор (може здійснюватися за рахунок коштів виконавця земельних торгів на підставі договору про підготовку лотів для продажу між організатором земельних торгів та виконавцем).

3) Підготовка до проведення земельних торгів (ст.137 ЗК).

Організатор земельних торгів не пізніше десяти робочих днів після підписання договору про проведення торгів передає, а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот, зазначені у частині четвертій статті 136  ЗК (ч.1 ст. 137 ЗК).

Виконавець  після отримання відповідних матеріалів  щодо кожного лоту:

 - оформляє  в окрему справу отримані документи, яка  після закінчення торгів передається покупцеві;

- формує інформаційну картку на лот (ч.2 ст.137 ЗК);

- публікує у друкованих засобах масової інформації загальнодержавної, регіональної та місцевої сфери розповсюдження, а також на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, оголошення із зазначенням дати проведення торгів та переліку лотів (ч.3 ст. 137 ЗК).

Вже  після того, коли виконані всі вище зазначені процедури, особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, не пізніше ніж за три робочі дні до їх проведення подає виконавцю земельних торгів: а) заяву про участь у земельних торгах; б) інформацію про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код юридичної особи згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України, інформацію про державу, в якій зареєстровані або мають постійне місце проживання засновники (учасники) юридичної особи, у статутному (складеному) капіталі якої є частка іноземного капіталу; або прізвище, ім'я, по батькові та реєстраційний номер облікової картки платника податків або номер та серію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний орган доходів і зборів і мають відмітку у паспорті) фізичної особи - підприємця. Фізичні особи, які не є підприємцями, подають копію довідки про присвоєння їм реєстраційного номера облікової картки платника податків (ідентифікаційного номера фізичної особи - платника податків) або копію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний орган доходів і зборів і мають відмітку у паспорті). Для іноземних громадян та осіб без громадянства - прізвище, ім'я та по батькові, громадянство (підданство) іншої держави, постійне місце проживання в країні, громадянином (підданим) якої є особа; для іноземних юридичних осіб - найменування, місцезнаходження та держава, в якій зареєстрована юридична особа; в) документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків). Представник фізичної чи юридичної особи подає також документи, що підтверджують право діяти від імені учасника торгів (ч.7 ст. 137 ЗК).

Виконавець земельних торгів вчиняє такі дії:

- приймає документи в учасників - фізичних осіб та представників учасників  юридичних осіб;   - видає довідку про отримання документів із зазначенням їх переліку;  - заносить до книги реєстрації учасників торгів порядковий номер учасника і номер лота, який він виявив бажання придбати, а також інші відомості, передбаченіп.3 ч.8 ст.137 ЗК; - після реєстрації учаснику земельних торгів видаються вхідний квиток, інформаційна картка на лот та картка учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення торгів).

Реєстраційний та гарантійний внески сплачуються учасниками земельних торгів на окремі рахунки виконавця земельних торгів, відкриті в банку (ч.9 ст.137 ЗК).

4) Проведення земельних торгів.

У день проведення торгів виконавець реєструє присутніх учасників. Учасник (його представник) зобов'язаний пред'явити паспорт (довіреність на вчинення дій під час торгів, зокрема на участь у торгах та підписання протоколу про результати торгів, і паспорт). Після цього виконавець видає учаснику табличку з номером. Реєстрація починається за три години та закінчується за 20 хвилин до початку торгів. Незареєстровані особи до участі у торгах не допускаються (ч.9 ст. 137 ЗК).

            Особа,  яка присутня на земельних торгах  повинна пам’ятати  про  необхідність дотримання встановленого порядку проведення торгів, а інакше, ліцитатор для усунення порушень та відновлення порядку має право: усно попередити учасника чи запрошену особу про необхідність припинення порушень, але не більше одного разу за кожний вид порушення; вимагати від учасника чи запрошеної особи залишити зал торгів за неодноразове порушення порядку проведення торгів; тимчасово припинити проведення торгів та оголосити перерву в разі порушення учасниками правил проведення торгів (ч.13 ст.137 ЗК).

            Безпосереднє  проведення торгів  включає:

-           спочатку відбувається оголошення ліцитатором порядку їх проведення (ч.14 ст.137 ЗК);

-           виставляння лоту (за наявності не менш як двох учасників) (ч.15 ст.137 ЗК);  оголошення  номеру лота,  що зазначений в інформаційній картці, місця розташування, розміру, цільового призначення земельної ділянки та можливі види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель, а також стартову ціну лота (ч.16  ст.137 ЗК);

-          оголошення ліцитатором стартової ціни одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга), якщо один або більше учасників сповістили про готовність придбати лот (ч.17 ст.137 ЗК);

  • У ході торгів учасники повідомляють про намір придбати лот за оголошеною ліцитатором ціною у два способи:підняттям таблички з номером, повернутим до ліцитатора, що засвідчує прийняття ціни, запропонованої ліцитатором (прийняття пропозиції ціни без голосу), або підняттям таблички з одночасним оголошенням своєї пропозиції стосовно ціни лота, яка має бути більшою, ніж названа ліцитатором ціна, щонайменше на один крок торгів і обов'язково кратною кроку торгів (пропозиція ціни з голосу) (ч. 19 ст.137 ЗК).
    • у подальшому можливі такі варіанти розвитку подій:  а) якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошення стартової ціни ніхто з учасників не висловив бажання придбати лот за ціною, оголошеною ліцитатором, лот знімається з продажу на цих торгах (ч.18 ст.137 ЗК);  б) у разі якщо про готовність придбати лот за стартовою ціною сповістили не менш як два учасники, ліцитатор збільшує стартову ціну на крок торгів з подальшим послідовним збільшенням ціни.

Значення кроку торгів встановлюється організатором у розмірі до 5 відсотків стартової ціни земельної ділянки, або до 0,5 відсотка стартової плати за користування земельною ділянкою (оренди, суперфіцію, емфітевзису) у разі продажу права на неї (п.3 ч.18 ст.137 ЗК).

  Пропозиції ціни та  її збільшення відбувається до того моменту, коли протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої ціни не запропонована вища ціна. Тоді ліцитатор закінчує торги за лотом одночасно з ударом аукціонного молотка (гонга) та проголошенням слова "Продано", називає ціну продажу лота за останньою найбільшою ціною, за якою виявлено намір придбати лот, номер переможця і викликає його для підписання протоколу, який ведеться під час торгів. Положення стосовно  цього закріплені  в п.9 ч.19 ст. 137 ЗК.

-  Ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів ( ч.23 ст. 137 ЗК).  Один примірник протоколу видається переможцю (п.2 ч. 22 ст.137 ЗК).

- Договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів, крім випадків, передбачених частиною двадцять дев'ятою цієї статті ( ч.24 ст.137 ЗК).

            У разі визнання переможцями торгів осіб, зазначених у статті 129 ЗК, договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення укладається після отримання погодження Верховної Ради України чи Кабінету Міністрів України про продаж земельних ділянок цим особам у випадках і в порядку, встановлених законом (ч. 29 ст. 137 ЗК).

Дії,  які особа повинна вчинити після  укладення договору:

1)      Ціна продажу земельної ділянки, а також плата за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на торгах, підлягає сплаті переможцем не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору (ч.31 ст.137 ЗК).

2)      Державна  реєстрація  прав  на земельну ділянку

Якщо особа укладає  договір купівлі-продажу  земельної ділянки як наслідок земельних торгів,  то  вона  повинна  його посвідчити нотаріально і  задля державної  реєстрації  прав на земельну ділянку їй необхідно звернутися до нотаріуса. Це підтверджується наступними нормами

            Ч. 25 ст. 137  ЗК: Особа, яка  уклала  договір купівлі-продажу земельної ділянки  повинна    його нотаріально посвідчити. При цьому для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки нотаріусу подається протокол торгів з інформацією про земельну ділянку, відповідальність за достовірність якої покладається на організатора земельних торгів.

             Ч. 26  ст.137 ЗК:  Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

              Нотаріус проводить державну реєстрацію прав  в результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва (нотаріус, яким вчинено таку дію)  ( ч.2  Порядку державної реєстрації  прав на нерухоме майно та їх обтяжень,  затвердженого  постановою Кабінету Міністрів України  від 22 червня 2011 р. № 703).Державна  реєстрація  прав,  їх  обтяжень  у  результаті вчинення  нотаріальної  дії  (надання  відмови  в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст.126 ЗК).

      Стосовно похідних прав, які є об’єктами земельних торгів, то особа повинна звернутися до органу державної реєстрації  прав на землю. Проте, наприклад,  договір оренди землі може нотаріально посвідчуватися за бажанням однієї із сторін ( ст. 14 ЗУ «Про оренду землі»)  і тому нотаріус може виступати як спеціальний суб’єкт,що здійснює державну реєстрацію прав на землю,  і в такому випадку.

      Загалом же у законі України  у ст. 15 «Про державну  реєстрацію речових  прав на нерухоме майно та їх обтяжень»   визначено процедуру державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень: 1) прийняття  і  перевірка  документів,  що   подаються   для  державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; 2) встановлення  факту  відсутності  підстав  для  відмови  в  державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви  про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень;    3) прийняття  рішення  про  державну  реєстрацію  прав  та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації;   4) внесення записів до Державного реєстру прав; 5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме  майно  у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону;   6) надання    витягів   з   Державного   реєстру   прав   про  зареєстровані права та/або їх обтяження.

      Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК).

разработано студия Prime